下半年近百余幅土地流拍： 土地市場冷熱不均 房企資金短板浮現
發布時間：2017/11/30 9:02:50 瀏覽次數：6978 來源： 21世紀經濟報道 cjjt-fdc
隨著房企經濟圈布局戰略加強與資金鏈變化，土地市場呈現一個明顯特征：今年下半年以來，全國各地土地供應增多，一邊是熱點城市優質土地競爭仍然激烈，一邊是不少區域土地頻頻流拍，土地市場表現出冷熱不均。
中原地產研究中心數據顯示，由于樓市調控深入，一二線城市出現土地流拍現象。截至目前，2017年下半年一二線城市住宅土地流標達到44宗，其中一線城市北京1宗、廣州2宗，合計數據同比上漲4成。
同策研究院數據顯示，今年7-10月，全國35個大中城市共計流拍128宗，同比增加約37.6%，流拍占推出土地比例3.37%，同比上漲約0.8個百分點。
某機構監測顯示，2017年11月20日至11月26日，40個主要城市共推出各類土地185宗，環比增加111%，成交量環比減少51%，出讓金總額環比下跌78%。15個城市無土地推出，25個城市無土地成交，這意味著有10個城市推出的土地流拍。
與此對應的是，TOP10房企大部分已提前完成全年銷售任務，但利潤率卻持續走低。以第三方機構統計來看，2016年排名靠前的房企如恒大、萬科、碧桂園、綠地、保利等，凈利潤率大多在5%-6%。
同策咨詢研究總監張宏偉指出，一方面，前兩年高價地集中入市，遭遇限價；另一方面，房企擴張中經濟圈布局范圍過大，導致區域盈利不均衡，不少房企也意識到這個問題。受調控影響，市場利潤不斷被壓縮，開發商資金壓力越來越大，拿地意愿有所減弱，另外，面對未來市場的嚴峻考驗，開發商拿地更加“做足功課”，對優質土儲渴望迫切。所以，一旦性價比高的土地面市，開發商爭搶激烈；而總價過高、配建產品屬性過多或是位置不好的地塊，零溢價成交或是流拍。
隨著資金壓力增大，利潤和回款成為房企首先考慮的指標。11月25日，融信品牌營銷中心總經理張文龍對媒體表示，利潤才是融信擺在第一位的經營指標。“2017年至今，我們主營業務銷售凈利潤保持在15%，在融信內部，回款和利潤的權重KPI超過銷售規模。有規模才會有回款，有回款才能結算利潤，董事會對管理團隊考核回款利潤，是一種倒逼機制?！?/span>
流拍繼續增加
一二線城市的土拍熱度依然持續。綜合中原地產、同策咨詢、中指院等多家機構的數據，截至11月15日，全國50大城市賣地收入刷新歷史同期紀錄，多達28541.8億，同比（20080億）上漲42%。全國47個城市賣地超過200億，北京和杭州的土地出讓金超過2000億元，分別為2509億和2011.7億。
其中，一線城市共推出土地24宗，較上周增加20宗，面積164萬平方米，較上周增加153萬平方米，環比上漲1363%。僅深圳無宅地供應。供應增多同時卻是成交量價齊跌，11月20日至11月26日，一線城市共成交土地12宗，較上周增加2宗，成交面積57萬平方米，較上周減少6萬平方米，成交樓面價8606元/平方米，環比下跌65%，成交總金額93億元，環比下滑71%。
二線代表城市共推出土地161宗，較上周增加57宗，面積805萬平方米，較上周增加356萬平方米，環比上漲79%。成交方面也整體縮水，共成交42宗，較上周減少61宗，成交面積230萬平方米，較上周減少297萬平方米，環比下滑56%。
值得關注的是，在加大土地供應的情況下，宅地活躍度卻在降低。11月20日至11月26日，累計宅地成交41宗，較上周減少13宗，成交總量216萬平，較上周下滑逾三成，榜單樓面均價為5225元/平方米，環比下跌近四成。三四線城市占據七席，為榜單主力。不過該時期上海有12宗地塊入市，其中10宗為住宅用地，總計收金93億元，位居出讓金榜單榜首，其中浦東新區航頭鎮三單元B1-02地塊由華潤置地以34.4億元攬入囊中。
同策研究院數據顯示，今年7-10月，全國35個大中城市共計流拍128宗，同比增加約37.6%，流拍占推出土地宗數3.37%，同比上漲約0.8個百分點。今年前十個月，全國35個大中城市，土地流拍宗數較多的有烏魯木齊、寧波、銀川、青島、重慶、太原、成都等，基本集中在非核心的二三線城市。其中，烏魯木齊市今年下半年就有20宗土地流拍，規劃建筑面積達164.28萬平方米。
根據某機構數據、同策研究院統計，2017年1-10月全國35個大中城市流拍土地中，工業用地占39%，住宅用地占29%，商業辦公用地占28%。
同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，商辦、工業用地供應過剩是土地流拍的一大原因。同策研究院數據統計，一線城市工業、住宅土地供應比例維持在0.5以上，平均值為1.15；二線城市工業、住宅土地供應比例維持在1以上，平均值為1.27。2016年，二線城市存量增加，去化周期穩定在80個月左右，受調控政策影響，今年一線城市去化周期明顯增加，二線城市去化周期明顯縮短，目前均保持在60個月左右，存量巨大。
張宏偉預計，2018年由于房企布局中心轉移，土地流拍將增加。2016年以來，合肥市曾因房價短時間內快速上漲，和廈門、南京和蘇州并稱為“房價四小龍”。但今年7-10月，合肥下屬的區縣已有三宗居住用地流拍，11月又有兩宗居住用地流拍。城市布局分化加劇，非核心二線城市或不受外溢影響的三四線城市投資風險將會增加。
中原地產首席分析師張大偉認為，雖然土地流拍不是主流，但隨著樓市繼續降溫，預計2018年土地流標或繼續增加。
房企資金緊張
根據同策研究院數據，今年1-10月，全國35個大中城市成交土地平均溢價率為27.87%，較去年同期的51.37%大幅下降，成交土地均價為6323.78元/平米，同比上漲約37.4%。
土拍溢價率下降同時，土地價格不降反升。底價高導致房企獲利空間有限，如上海近期成交的航頭宅地，預計成本價在4萬元/平方米以上，而該項目周邊的新樓盤如金地藝華年，近兩個月二手房成交均價在3.6萬元/平方米左右。
張大偉認為，部分地塊掛牌價格過高，也是出現流標的主要原因之一。從2016年“9·30”開始，全國一二線城市嚴格調控，房企資金壓力越來越大，雖然整體銷售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對非優質地塊積極性降低。
根據中信證券研究部數據，2017年三季度末，房地產板塊凈負債率111%，較年初提升20%，A股地產板塊的杠桿率持續提高，已接近2015年三季度末高點。而Wind資訊統計數據顯示，截至今年第三季度，A股136家上市房企負債合計超過6.04萬億元，同比增加14038億元，增長幅度達23.21%，A股平均每家上市房企負債達445億元。
張宏偉認為，在限購之后市場趨冷的大背景下，除非有實力的開發商，特別是深耕三四線城市多年，如碧桂園或者恒大，依靠自身品牌，能在小城市有所斬獲，大部分開發商的業務重心，基本上都在一二線城市或省會城市。但隨著房地產市場區域分化進一步加劇，房企更需擴大規模。
11月以來，TOP10房企中，拿地金額排名前三為碧桂園、萬科、保利地產，融創和陽光城拿地金額為零。二線城市推地量與成交量均領先，其次是一線城市，三四線城市最少；成交面積與推地面積占比來看，一線幾乎100%成交，二線城市與三四線城市均接近60%，由此可見房企拿地區域選擇仍然傾向一線城市。
張文龍表示，目前中國的經濟地理格局和房地產趨勢都發生了變化，城市不能再用一二三線來劃分，更多地形成了都市圈和城市群。融信將深耕如福州為中心、廈門為中心、廣州為中心的城市群。
融信今年就加強了管理賦能與城市群布局，將原來四個區域全部升級成了事業部，把事業部作為獨立經營的實體，分別管轄福建、廣東、海南；上海、江蘇、山東；浙江、江西、湖南；天津、河北、河南、山西、湖北。與此同時，營銷考核主體從項目調整為事業部。融信事業部制具有更大的獎罰權及自主權。這從其拿地策略的轉變也可以看出來。
張文龍介紹，融信拿地時加強了對城市的研究，重點選取城市發展的重點區域，如上海虹橋商務區和杭州奧體新城。由于一線城市受到嚴格限制，融信還將關注商辦項目，“我們在上海的兩大商辦項目到年底累計認購有望接近100億，這叫繞道行軍。”
根據某機構數據，2017年1-10月，融信中國以369億元的拿地金額，在全國房地產中排名18位。
