住建部：棚改不搞一刀切，因地制宜推進(jìn)貨幣化安置
發(fā)布時(shí)間：2018/7/13 14:58:25 瀏覽次數(shù)：12041 來源： 中房網(wǎng) cjjt-fdc
住建部7月12日召開吹風(fēng)會(huì)，發(fā)布了今年上半年棚戶區(qū)改造進(jìn)程和下半年相關(guān)工作安排。據(jù)了解，今年1月至6月，全國棚戶區(qū)改造已開工363萬套，占今年目標(biāo)任務(wù)的62.5%。下一步，住建部將在加大棚改配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的同時(shí)，還將依法依規(guī)控制棚改成本，嚴(yán)禁違規(guī)支出。
住建部同時(shí)表示，商品住房庫存不足，房價(jià)上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策。因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置，商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。進(jìn)一步合理界定和把握棚改的范圍和標(biāo)準(zhǔn)，不搞一刀切、不層層下指標(biāo)、不盲目舉債鋪攤子。
棚戶區(qū)改造取得歷史性成就
據(jù)住建部介紹，我國棚戶區(qū)改造取得歷史性成就，棚改的持續(xù)推進(jìn)，對(duì)穩(wěn)增長、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生發(fā)揮了一舉多得的作用。
一是改善了棚戶區(qū)居民住房條件。2008—2017年，全國棚改累計(jì)開工3896萬套，幫助約1億人“出棚進(jìn)樓”。其中，2013—2017年，全國棚戶區(qū)改造累計(jì)開工2645萬套，6000多萬居民“出棚進(jìn)樓”，共享改革發(fā)展成果，促進(jìn)了社會(huì)公平，維護(hù)了社會(huì)和諧穩(wěn)定。
二是促進(jìn)了以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。截至2017年底，全國累計(jì)開工改造林區(qū)棚戶區(qū)166萬套、墾區(qū)危房238萬套、國有工礦棚戶區(qū)305萬套，促進(jìn)了林區(qū)、墾區(qū)、國有工礦的可持續(xù)發(fā)展。
三是促進(jìn)了房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。房價(jià)上漲較快城市，通過新建棚改安置住房，增加了住房供應(yīng)；房地產(chǎn)庫存多的城市，通過棚改貨幣化安置，促進(jìn)了房地產(chǎn)去庫存。
四是提升了城市功能和綜合承載能力。通過實(shí)施棚改，既改善了老城區(qū)人居環(huán)境，也引導(dǎo)部分人口向城市外圍轉(zhuǎn)移，促進(jìn)了新區(qū)發(fā)展。
五是帶動(dòng)了投資消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)增長。棚改帶動(dòng)了有效投資和建材、裝修、家電等消費(fèi)，促進(jìn)了上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長發(fā)揮了積極作用。2013—2017年，全國棚改完成投資約6萬億元。
因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置
住建部方面指出，各地對(duì)棚戶區(qū)范圍和標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，總體上是好的，但也有一些地方存在部分問題，比如部分地方將棚改范圍擴(kuò)大到一般建制鎮(zhèn)、有的地方把房齡不長、結(jié)構(gòu)比較安全的居民樓納入棚改范圍。
對(duì)此，住建部方面提出，下一步，住建部將在加大棚改配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的同時(shí)，依法依規(guī)控制棚改成本，嚴(yán)禁違規(guī)支出。具體來看：
一是，切實(shí)抓好棚改項(xiàng)目建設(shè)。各地應(yīng)當(dāng)及早開工新建項(xiàng)目，加快建設(shè)續(xù)建項(xiàng)目，加大棚改配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，努力做到配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與棚改安置住房同步規(guī)劃、同步報(bào)批、同步建設(shè)、同步交付使用，嚴(yán)格工程質(zhì)量監(jiān)督管理，讓更多困難群眾早日“出棚進(jìn)樓”，住得放心、舒心。
二是，依法依規(guī)控制棚改成本。各地要樹立精打細(xì)算理念，嚴(yán)格依法依規(guī)辦事，嚴(yán)禁大手大腳花錢，嚴(yán)禁違規(guī)支出，確保按合同約定及時(shí)償還棚改貸款，努力實(shí)現(xiàn)市域范圍內(nèi)棚改資金總體平衡。
三是，進(jìn)一步合理界定和把握棚改的范圍和標(biāo)準(zhǔn)。各地要堅(jiān)持既盡力而為、又量力而行的原則，切實(shí)評(píng)估論證財(cái)政承受能力，不搞一刀切、不層層下指標(biāo)、不盲目舉債鋪攤子，進(jìn)一步合理界定和把握棚改的標(biāo)準(zhǔn)和范圍，重點(diǎn)攻堅(jiān)改造老城區(qū)內(nèi)臟亂差的棚戶區(qū)和國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)。
四是，因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置。商品住房庫存不足、房價(jià)上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。
并不是要取消貨幣化安置
據(jù)住建部介紹，2015年以來，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部門單位，堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，指導(dǎo)各地因地制宜實(shí)施棚改貨幣化安置，商品住房庫存量大、消化周期長的市、縣，要完善政策措施，引導(dǎo)棚改居民選擇貨幣化安置方式，既促進(jìn)房地產(chǎn)去庫存，也避免重復(fù)建設(shè)。
但是，自2016年以來，一些地方在房地產(chǎn)市場發(fā)生變化、商品住房庫存已經(jīng)不多的情況下，沒有有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整完善政策，棚改貨幣化安置比例仍然偏高。為此，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部通過召開會(huì)議等方式，督促這些商品住房庫存不足、房價(jià)上漲壓力較大的市縣，及時(shí)調(diào)整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式。
2017年8月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同發(fā)展改革委、財(cái)政部等六部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于申報(bào)2018年棚戶區(qū)改造計(jì)劃任務(wù)的通知》（建辦保函〔2017〕551號(hào)）明確，商品住宅消化周期在15個(gè)月以下的市縣，應(yīng)控制棚改貨幣化安置比例，更多采取新建安置房的方式；11月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目和資金管理的通知》（建保〔2017〕226號(hào)）進(jìn)一步明確，對(duì)商品住房庫存不足、房價(jià)上漲壓力較大的地方，仍主要采取貨幣化安置的2018年新開工棚改項(xiàng)目，開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行棚改專項(xiàng)貸款不予支持。
實(shí)際上，按照《國有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國發(fā)〔2013〕25號(hào)）及住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等五部委《關(guān)于推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（建保〔2009〕295號(hào)）等文件強(qiáng)調(diào)，棚改實(shí)行實(shí)物安置與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合，由棚戶區(qū)居民自愿選擇。而住建部此次提到的督促各地因地制宜搞貨幣化安置，實(shí)際上并不是要取消貨幣化安置，而是更加強(qiáng)調(diào)因地制宜。
專家稱收緊是趨勢，不會(huì)一刀切
作為貨幣化安置的主要資金來源，國開行在這一輪爭議中成為焦點(diǎn)。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2017年末國開行累計(jì)發(fā)放棚戶區(qū)改造貸款3.4萬億元，過去三年間，政府在棚改上的總投入量累計(jì)超過4萬億元。
國海證券研究所固定收益分析師張亮分析，自2014年創(chuàng)設(shè)PSL后，國家開發(fā)銀行受鼓勵(lì)大力提升棚改專項(xiàng)貸款，年新增棚改專項(xiàng)貸款占國開行新增總貸款的比例快速走高。若三四線城市銷量下滑、房價(jià)不漲甚至下滑，政府通過拍賣拆遷土地來償還貸款的方式面臨挑戰(zhàn)，貨幣化安置的資金鏈在償還貸款這一環(huán)上可能面臨斷裂。
近三年來，國開行年報(bào)中關(guān)于貨幣化安置的表述不斷調(diào)整，從2015年的“積極推進(jìn)”，到2016年的“有效銜接”，再到2017年“持續(xù)嚴(yán)控庫存不足地區(qū)的貨幣化安置比例”，長期貨幣化安置的審批將越來越嚴(yán)格。央行7月2日公布的數(shù)據(jù)顯示，6月央行對(duì)國家開發(fā)銀行、中國進(jìn)出口銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行三家銀行凈增加PSL共605億元，這比5月的投放量少了近200億元。
對(duì)此，思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅表示，棚改的收緊是未來的趨勢，但棚改不可能一刀切而是一個(gè)漸進(jìn)式的過程，特別是棚改貨幣化安置對(duì)三四線城市商品住房庫存起到了積極有效的作用。但隨著一些區(qū)域庫存消化進(jìn)入尾聲，繼續(xù)采用大量的棚改資金進(jìn)入市場，就會(huì)催生整個(gè)市場的投資需求。“根據(jù)市場商品住房庫存量來看，棚改已經(jīng)進(jìn)入逐漸踩剎車的節(jié)點(diǎn)，此時(shí)政府采用漸進(jìn)式的方式，也是延續(xù)因城施策、因地調(diào)控的方針，這也是一項(xiàng)合理的調(diào)控政策。”
在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，今年上半年棚改任務(wù)的完成情況還不錯(cuò)，但反過來也說明，棚改的急迫程度相對(duì)是降低的。未來棚改的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等力度依然會(huì)強(qiáng)化，但是棚改背后的金融財(cái)政工作預(yù)計(jì)會(huì)有收緊的導(dǎo)向。
國海證券研究所固定收益首席分析師靳毅在一份報(bào)告中提出，未來，長期棚改專項(xiàng)債券將有效替代貨幣化安置的資金來源。相較于政策性銀行專項(xiàng)貸款，專項(xiàng)債券有利于限制地方政府債務(wù)水平，防控風(fēng)險(xiǎn)。這對(duì)央行和地方政府都將更有益處。
