7月土地市場降溫 熱點一二線城市溢價率走低
發布時間：2019/7/25 16:16:44 瀏覽次數：12304 來源： 第一財經 cjjt-fdc
進入7月，地方政府仍在密集賣地。不過，由于融資收緊的預期，7月一二線城市土地市場已出現明顯降溫。
中原地產研究中心的數據顯示，截至7月24日，全國熱點的一二線城市合計土地成交711宗，成交土地金額2233.28億元，土地成交溢價率只有10.24%，相比之前幾個月明顯下調。
7月22日，位于廣州增城區的4宗商住用地及番禺區的2宗旅游用地集中出讓，總起始價達100.87億元。最終，2宗地流拍，4宗地塊底成交，總成交金額82.22億元。
其中，華僑城只經過一輪報價，以底價35.16億元摘得增城區石灘鎮鄭田村一地塊，折合樓面價為1.1萬元/平方米。增江街陸村村一地塊，同樣以底價成交，由廣州合生東宇房地產有限公司競得，成交價為11.19億元，折合樓面價9500元/平方米。增城區永寧街簡村村一地塊，和增城區荔城街慶豐村一地塊均流拍。
今年上半年，鄭州土地市場一直很火，鮮有地塊流拍，即使有也是商業用地或工業用地。但下半年剛開始，就出現住宅用地流拍情況。7月10日，鄭州出讓8宗地，這也是本月出讓土地最多的一次土拍。其中金水科教園區51號地被廣匯實業競得，常西湖新區54號地被融信競得，管城55號、56號、57號地被振興競得，福建福晟競得高新區16號地，二七區52號地流拍，管城53號地被中止出讓。
同一天，常州新龍路南側、新慶路西側地塊(荷園3#地塊)以及梅莊路南側、玫瑰路東側地塊(西林公園東側地塊)開啟網絡競拍。最終，光明以8.36億元競得荷園3#地塊，成交樓面價為6904元/平方米，溢價率為1%。西林公園東側地塊由于無人競價而遭遇流拍。
7月3日，南京下半年首場土拍開槌，7宗涉宅地塊均成功出讓，成交總金額達240億元，這也是南京今年以來土地出讓收入最多的一場土拍。但7宗地塊均未突破最高限價，其中2宗地塊以零溢價成交，而綜合溢價率也僅為16%，低于南京6月18日和6月5日土拍29%、21%的綜合溢價率。
中原地產首席市場分析師張大偉分析，從土地市場看，2019年出現了“小陽春”，從4月開始，一二線城市連續小陽春升溫，土地單月成交金額均在3000億元以上，溢價率也保持在20%左右。
Wind統計顯示，2019年以來，房企境內外合計發債規模已達6047億元，其中境外發債2645.08億元，上半年凈增量達375億美元，同比增幅127%。
而從7月份開始，連續出臺的收緊信托與海外融資政策，均對房地產企業拿地造成了一定影響，溢價率已經明顯下調。
7月12日，發改委官網掛出一則通知，題為“關于對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知(發改辦外資〔2019〕778號)”，對房企海外發債加強約束，新融資只能用于置換一年內到期之中長期海外債務，同時還需就債務規模、期限等進行備案登記。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，《通知》充分體現了防范金融風險的政策導向。尤其是此前關于海外發債的各種例子比較多，所以從防范外部金融風險傳導到國內市場等角度看，政策出臺非常及時，也有助于進一步規范房地產企業的海外發債政策。
申萬宏源近期發布的《2019下半年中資地產行業投資策略》研究報告顯示，2018年三季度開始，公司債的發行審批略有放松，但在今年以來的核心城市土地熱潮下，5月份開始重新收緊。目前，離岸市場成為開發商更加依賴的融資渠道，板塊整體的外債比例進一步上行。“我們對高杠桿開發商維持謹慎，其在未來行業周轉放緩過程中受損最大。”
根據報告，世茂房地產、中海外宏洋、雅居樂、旭輝控股、中海外、禹洲地產的外債占比位居前列。這些企業外債發行收緊影響也會比較大。
以禹洲地產為例，申萬宏源近期發布的研究報告將禹洲地產評級下調至中性。報告稱，禹洲地產的總有息負債規模可能較去年底上升超過三成至600億左右，而外債占比則從30%升至45%。
張大偉說，在港交所上市的房企發行美元債較多。隨著融資的收緊，這些企業后續拿地也將受到影響，預計土地市場將明顯降溫。
